个人无偿赠与房产行为的税收筹划

2.一般赠与方式不一定比转让纳税更小。方案二是B将该住房两年后销售给b，b三年后将住房对外销售，共计缴纳税款5.6432万元，方案一是A将该住房两年后赠与给a，a三年后将住房对外销售，共计缴纳税款7.16万元，仅就缴纳税款来看，方案二优于方案一。这主要是因为两种方案的个人所得税政策不同：方案二系两次转让住房，在计算个人所得税的应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；而方案一系先受赠再转让，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。
可见，方案二在计算应纳税所得额可扣除24万元的原值，方案一由于转让的是受赠住房、其取得成本为0，在计算应纳税所得额无原值可扣，从而加大了应缴纳个人所得税额。

那么，能不能说受赠住房转让一定会比购进住房再转让多纳税呢？答案不一定，这取决于具体的计算条件。在本案例中，方案一比方案二纳税多，在此条件下，完全有理由说“亲老子赠与儿子房子，还是明算账好。”

3.假赠与不仅风险高，而且有可能多纳税。方案二属一般的住房转让业务，方案三则是D表兄与d表弟之间先赠与后转让受赠住房的业务，是继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等一般赠与之外一种赠与形式，极易发生假赠与骗税。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理三个方面提出加强税收征管的措施。纳税人在办理营业税免税申请手续时，应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章；房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。其中，对属于方案三之类的其他赠与不动产行为，要求受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

另外，对于一般的住房转让业务，当纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1％-3％的一定比例核定应纳个人所得税额。但是，对受赠住房的转达让由于税收制度规定“在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收”，这种由于个人所得税征收方式的不同也是造成受赠住房转让税负比一般住房转让税负高的一个重要原因。

可见，假赠与的风险大，一方面来自公证机关、税务机关、房管部门对无偿赠与的监督与审核，另一方面还要面对潜在的高税负。纵使假赠与暂未露出马脚，也需要通过预测计算来甄别有偿转让、无偿赠与孰优孰劣，因为虽然赠与受房可能免除了营业税的缴纳，得到了眼前的实惠，但过一段时间再行转让时很可能面临更多营业税、个人所得税的缴纳，最终落个“哑巴吃黄连，有苦说不出”。方案二作为一般的住房转让业务反而比高风险的方案三纳税更少就是一个很好的例证。

财税[2009]78号 个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题