房企法定代表人自用开发产品需缴税

　　一家房地产开发公司（私营企业）的法定代表人，将公司开发的部分房屋自己留下，分别用来自用和出租，并将房屋产权证办到自己名下。房地产公司在申报纳税时扣除了这部分金额，认为自建自用房产没有发生“有偿”行为，不用缴税。
 
       税务机关认为，这种情况不符合自建自用的免税政策，应视同销售行为缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等有关税种。

　　营业税方面，企业会计认为，《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供劳务、转让无形资产或者转让不动产所有权的行为，但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。这里的“有偿”，是指取得货币、货物或者其他经济利益。对企业自建自用房产行为，因由公司内部员工提供应税劳务，不存在“有偿”，不属于《营业税暂行条例》规定的提供应税劳务免征营业税的行为。而且私营企业整个企业都是法定代表人的，因此，企业法定代表人自建自用房产不征收建筑业营业税和销售不动产营业税。

　　企业会计的这种认识是错误的。因为，根据《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠与其他单位或者个人，应视同销售不动产行为。《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1.离婚财产分割。2.无偿赠与近亲属。3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。上述免税规定中不包括单位无偿赠与不动产行为，所以房地产开发公司要全额缴纳营业税。并且，将房屋产权办到公司法定代表人名下，即使是私营企业，权属也已发生变更，其实质是“有偿”行为。

　　企业所得税方面，企业会计认为，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，因此可作为内部处置资产，不应视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：1.将资产用于生产、制造、加工另一产品。2.改变资产形状、结构或性能。3.改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营）。4.将资产在总机构及其分支机构之间转移。5.上述两种或两种以上情形的混合。6.其他不改变资产所有权属的用途。因此，房地产公司会计认为该公司法定代表人将开发产品转作自用，未发生所有权属改变，不视同销售行为，不缴纳企业所得税。

　　企业会计的这种认识是错误的，根据《企业所得法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。国税函[2008]828号文件进一步明确处置资产（包括自产和外购）视同销售的行为如下：1.用于市场推广或销售。2.用于交际应酬。3.用于职工奖励或福利。4.用于股息分配。5.用于对外捐赠。6.其他改变资产所有权属的用途。房地产开发公司将开发的房屋办到法人代表的名下，实质上是属于股息分配或者是属于对外捐赠等行为。资产所有权已发生改变，不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入，缴纳企业所得税。

　　土地增值税方面，企业会计认为，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第二项规定，房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列为收入，不扣除相应的成本和费用。公司将开发产品转作自用，未发生产权转移，不缴纳土地增值税。

　　对此，《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。也就是说，不征土地增值税赠与行为仅包括两种情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系近亲属或承担直接赡养义务人的行为。二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。而房地产开发公司将开发的房地产分配给投资者或法定代表人，不是赠与行为，因此要缴纳土地增值税。