青地税发[2012]48号 青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知

　　五、关于成本费用方面的问题

　　房地产企业建造、开发的开发产品符合税收规定确认完工条件的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本。

　　1、主管地税机关要按照《办法》27条的规定核查可以扣除的计税成本内容，对不能扣除的支出要予以剔除。对于可以扣除的支出项目，要核查房地产企业是否按照报备的成本对象进行归集与分配以及归集与分配是否适当。

　　云中飞点评——

　　这一条是和第一条即关于成本对象确定及报备问题是相对应的，如果你报备的成本对象和扣除成本对象不一样是不行的。所以，你在报备的成本对象的时候就要想好。

　　2、主管地税机关要依据行业间的关联关系，加强房地产业与建安业“上下游”行业的比对分析。注重建筑工程支出真实性的审核，重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。

　　云中飞点评——

　　目前，税务局已经关注房地产企业的关联方交易问题。注意这句：如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。这句云中飞将在下面的第6点一并给大家分析。

　　3、开发产品成本超过预算，应当要求企业提供双方签订的变更合同，说明变更的理由以及变更是否在合理的范围以内，否则主管地税机关应当核定计税成本。

　　4、主管地税机关要根据《办法》32条的规定强化对房地产企业预提费用的监管，对于发生预提费用的房地产企业应当于年度申报后1个月内建立《房地产开发企业预提费用台账》(详见附件5)，对预提费用进行分析核实，对于不符合规定条件的预提费用，应当责令企业及时进行调整，并按照《征管法》的有关规定进行处理;整个开发项目完工后，主管地税机关应对全部预提费用进行清理，对于已预提但实际未发生的费用按规定进行税收处理。

　　5、主管地税机关要对房地产企业的大额成本费用发票进行专项核查，以房地产企业为中心，延伸到出具发票的企业，核实业务及发票的真实性。同时，要加强与土地增值税扣除项目的关联比对分析。

　　云中飞点评——

　　无论是采取税收筹划的手段，还是偷税手段，表现形式都是发票，发票是房地产企业的死穴，用税务局的话说发票是房地产企业的“蛇的七寸”。打蛇要打七寸，查房地产企业就查大额成本费用发票。

　　6、主管地税机关要根据市局确定的《建筑安装工程成本参考表》(详见附件6)，对照房地产开发企业开发产品实际建筑安装成本，对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。

　　云中飞点评——

　　房地产企业的问题,不在收入,而在于成本.特别是建筑成本.房地产企业的建筑成本偏高有两种可能性:一个是虚开发票或购买假发票,另一种是与总包串通人为抬高建筑成本,当你人为抬高建筑成本, 在土增税方面税务局会根据187把你给核定了.目前, 已经在土增税方面核定的有很多税务局,例如,北京、大连、江苏、辽宁等先进地区。但是，企业所得税方面能核定吗?我们先来看看征管法第三十五条：

　　纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

　　(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

　　(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

　　征管法第三十五条(六)讲到纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的可以核定，但是，征管法第三十五条并没有成本偏高可以核定的条款。乖乖，云中飞说的这个东西你没有听说过吧。

　　所以，人家青岛地税对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，只是说要主管地税机关要重点核实，加大管理力度，并没有使用核定这样的字眼。云中飞建议，那些简单粗暴的按房地产企业收入的百分比(例如中部某省按收入3.3%)征收企业所得税的税务局，是时候好好学习青岛地税了。

　　六、关于房地产信托融资的扣除问题

　　房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。

　　云中飞点评——

　　房地产资金信托目前主要有两种模式：一种是信托债务融资。即房地产企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息。另一种是信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。信托债务融资还好点。借的钱是可以税前扣除的。

　　相关政策：

　　金融保险业营业税申报管理办法(固定回报)

　　2002-01-30 国家税务总局 国税发[2002]9号

　　第五条贷款是指将资金有偿贷与他人使用(包括以贴现、押汇方式)的业务。以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务。按资金来源不同，贷款分为外汇转贷业务和一般贷款业务两种。

　　川地税发[2010]49号：四川省地方税务局关于修改《四川省地方税务局关于营业税若干问题的通知》的通知 四、银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义注入资金共同经营的行为征收营业税问题：　　银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义注入资金，名义上“共担风险”，而实际上收取了固定资金占用费或利润，属于贷款业务。经请示国家税务总局，按“金融保险业”征收营业税。

　　但是，目前，信托股权融资的处理税法是很不明确的。很多人把房地产股权融资信托理解成为“假股权真债权”，这只是一厢情愿的想法。税务局极有可能会粉碎你的这个想法，把你给杯具了。

　　例如，房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元

　　A公司为缓解资金紧张状况，吸收B信托投资公司2亿元股权融资，并办理X项目公司工商增资变更手续，B信托投资公司占X项目40%的股权，双方合同约定，项目开发结束后，B信托公司持有的X项目公司2亿元40%的股权由A公司以2.6亿元溢价赎回。这样，A公司的0.6亿元溢价属于利息呢还是属于股息呢?青岛地税说，这0.6亿元属于股息，不能在税前扣除。听明白了吗?属于股息。云中飞建议，如果一定要借房地产信托，也只能借信托债务融资，千万不要给房地产信托公司入股。

　　七、关于异地开发的问题

　　主管地税机关应当高度关注房地产企业异地开发业务，要求异地开发的房地产企业在项目开工前将开发项目的基本情况向其主管地税机关报备。主管地税机关应当将房地产开发企业异地开发的项目按项建档，掌握异地开发情况。必要时，函请异地开发项目当地主管地税机关协助调查或到项目开发地实地调查。主管地税机关要对比房地产企业申报资料，重点比对分析其是否包括了异地开发项目的收入、外地适用的计税毛利率等，查实不申报或少申报异地开发项目收入的，主管地税机关要依法进行处理。

　　八、关于房地产企业的日常管理问题

　　分析近年来房地产企业的预缴及汇算清缴申报数据，房地产企业的贡献率较低、亏损面较高等问题比较突出，对此，主管地税机关要采取分析、约谈、评估、检查等措施，不断加大后续管理工作力度，提高房地产企业所得税的征管质效。

　　1、主管地税机关应当高度重视低贡献率房地产企业的管理，对于低于平均贡献率的甚至贡献率为零的企业，要强化评估和检查等后续管理措施，找出问题的症结所在，对于违法行为要依法进行处理。

　　2、主管地税机关应当在关注、加强管理较大规模亏损房地产企业的同时，更加重视中小规模亏损房地产企业，按照《青岛市地方税务局亏损企业所得税管理若干规定》的要求，不断加强亏损企业的管理，对于非正常亏损的房地产企业依法进行处理。通过强化亏损企业的管理，力争将正常经营的房地产企业的亏损面降低到合理的水平，提高房地产业企业所得税管理的质量和效益。

　　云中飞点评——

　　税务局纳税评估就一个指标，就是税负率。土增税税负率，企业所得税税负率。无论你是采取税收筹划的手段，还是偷税手段，如果你的税负率低,被税务局选中纳税评估的就是你。

　　附件:附件汇总.rar