青地税发[2012]48号 青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知

青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知

青地税发[2012]48号           2012-05-31

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：

　　为进一步加强房地产开发经营业务企业所得税的管理，保护纳税人的合法权益，堵漏增收，固本强基，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》)等法律法规和规范性文件的规定，现就加强房地产行业企业所得税管理的有关问题通知如下。

　　一、关于成本对象确定及报备问题

　　由于房地产行业开发产品的特殊性、多样性、差异性，成本对象作为开发产品开发建造过程中各项耗费的承担者，成本对象的合理确定对于正确划分成本费用的归属、准确核算成本费用、应纳税所得额等方面有着重要意义。成本对象不仅是计税成本核算的基石，而且提供了最终产品的有关信息，为以房控税奠定了坚实的基础。

　　1、主管地税机关应当根据《办法》26条的规定，要求房地产开发企业在开工前按照《房地产开发企业成本对象备案表》(详见附件1)的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查等夯实基础。

　　2、主管地税机关应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况，从开发地点、开工时间、完工时间、产品归属、产品结构、产品类型、产品功能、产品用途、产品成本、产品售价等方面对房地产企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。

　　3、房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管地税机关申请并征得主管地税机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管地税机关报送规划、设计变更批文等资料。

　　4、主管地税机关要在本通知下发后，对辖区内2008年以后开工截止本通知下发之日尚未完工的房地产开发项目的成本对象报备情况进行一次全面自查，对未报备成本对象的，按照上述要求清理。

　　5、市局将择机对主管地税机关成本对象的报备情况进行一次抽查，抽查情况将在全系统进行通报。

　　云中飞点评——

　　成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算“谁”的成本，“谁”就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗10万平方米的土地A地块，如果A地块一次性开发，想了解这宗土地开发的成本，那么A地块就是成本核算对象。

　　如果A地块分三期开发，想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是要确定的成本核算对象。

　　如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是要确定的成本核算对象。

　　例如,某开发项目一有10栋高层，同时开工。每栋楼都是地下是车库、1、2楼是商铺，3—20楼是住宅，根据产品功能区分原则,就可以分为3个成本对象. 车库1个， 商铺1个，住宅1个。

　　要注意企业所得税的成本对象与土地增价值税的清算项目既有区别又有联系。

　　目前,很多税务人员都搞不清楚成本对象的概念,所以目前要求成本对象进行备案的税务局没有几个。

　　二、关于销售未完工开发产品的处理问题

　　房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据《办法》第9条规定按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

　　1、主管地税机关要加强销售未完工开发产品收入结转的管理。主管地税机关应当按照《办法》的相关规定，于企业年度申报后1月内建立《房地产企业销售未完工开发产品收入结转情况台账》(详见附件2)，取得销售未完工开发产品收入的基本情况，包括本年度销售收入总额、销售未完工开发产品收入结转的销售收入额、以前年度转入本年的尚未结转销售收入的预售款、本年销售未完工开发产品的预售款、本年调增的计税毛利额、本年转为销售收入的预售款、本年调减的以前年度已调整的计税毛利额、留待以后年度结转收入的销售未完工开发产品预售款等。

　　2、主管地税机关要核实房地产企业销售的开发产品的类型，区分经济适用房、限价商品房、一般商品房、别墅等产品类型正确适用计税毛利率。对于不按规定适用计税毛利率的，主管地税机关要及时予以调整。

　　3、主管地税机关应当结合第三方信息(如房产主管部门网上备案、预售(销售)信息，预售资金监管信息等)核对其申报的销售未完工开发产品情况，核实其销售未完工开发产品收入是否全面完整、不同种类的开发产品适用的计税毛利率及计算的毛利额是否正确、销售未完工开发产品的应纳税所得额的调增调减是否正确等。

　　4、对于房地产企业采取隐匿、分解等违法手段少申报、不申报销售未完工开发产品收入而导致不缴少缴税款的，主管地税机关要依法进行处理。

　　云中飞点评——

　　一些私人的小型房地产公司采取隐匿、分解收入等违法手段的表现形式是:

　　企业开给业户的收据和正式发票与实际付款额不符，有较大的差价，收据、发票、与购房合同上的数额均一致。

　　手段是:买卖双方配合，一人退一步，你情我愿，实现双赢。比如开价偏高一点8200元1平方，如果买方同意按7400开发票，实际成交价可以优惠到7800。买方另外要给卖方400的现金，这样开发商就截留隐匿了收入5%或10%左右即400的现金收入，400不开收据，个人也得到400的优惠。皆大欢喜。

　　这种隐匿、分解收入的方法具有偷税的主观故意性,由于得到了业户的配合, 比较隐蔽,税务局不易发现.但是,你能保证，今年没有人举报，明年就没有人举报吗?呵啊,这句话说的不太准确，应该是：今天没有人举报，明天就没有人举报吗?偷税是无限期追征的,一旦有内部人员举报，就会应了古人说的:不是不报,是时候未到。

　　三、关于完工产品确认的问题

　　开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理具有重要意义。主管地税机关应当根据《办法》第3条及国税函[2010]201号规定标准，据实判断开发产品是否完工，对于完工产品应当于完工后1月内建立《开发产品完工情况台账一》和《开发产品完工情况台账二》(详见附件3、4)，掌握完工产品成本费用的基本情况以及会计成本与计税成本的差异。

　　主管地税机关应当根据掌握的信息，判断房地产企业开发产品是否达到完工标准。对于已符合完工条件而房地产企业没有在完工年度及时结转收入和成本并计算应纳税所得额的，主管地税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》及其实施细则的有关规定对其进行处理。

　　云中飞点评——

　　31号文规定, 房地产企业在完工年度及时结转成本, 而房地产企业会计制度规定,企业是在交楼(即风险转移)和收到全部钱(即经济利益流入)这2个条件具备时结转收入和成本.这样,税法和会计就产生了差异, 税法要求按完工结转成本, 会计按交楼结转成本, 税法结转成本的速度要比会计快.当1个房地产企业已完工,但是还没有交楼,要做汇算清缴,这时，问题就来了,企业按不按税法的要求在完工时结转成本呢?

　　云中飞相信没有1家房地产企业愿意这样做,因为你虽然在完工时按税法要求结转了成本,但是,你在交楼时你还要按会计的要求再结转一次成本.你要结转两次成本. 这样的工作量拿两份工资都补不回来, 谁愿意干呢?现在绝大部分的房地产企业的态度是,坚决不在完工结转成本,你税务局要是有本事你来帮我在完工结转成本啊.呵呵,青岛地税早就知道你有这种想法了。

　　所以, 人家青岛地税说你不按完工结转成本，就给你确定或核定计税成本,注意，不是计算计税成本。谁有空帮你计算呢?除了核定。注意:并按《征管法》及其实施细则的有关规定对其进行处理这句话,里面包含了滞纳金\罚款\等因素。你可能还会问，还会不会被定为偷税呢?呵呵，如果你有这个想法，说明你的思想开始成熟了，考虑的问题多了，不再愤青了，你已经开始具备财务总监的素质了。

　　四、关于收入确认方面的问题

　　主管地税机关在房地产企业收入管理方面，要做好以下几方面工作：

　　1、主管地税机关应当在核实房地产企业开发产品的种类、占地面积、建筑面积、可售面积、已售面积、留存面积等的基础上，结合开发产品的售价，核实其计税收入(包括未完工开发产品的销售收入和完工产品结转的收入)。

　　2、主管地税机关在核实销售收入的过程中，尤其要关注房地产企业的分离式销售模式，也即由其他企业包销或由其关联方销售开发产品。主管地税机关应当调查了解同区域、同地段、相同或类似开发产品的同期或大约同期销售价格，进行对比分析。对于销售价格明显偏低的，应当进一步落实原因;没有正当理由的，主管地税机关应当依法责令房地产企业予以调整。

　　云中飞点评——

　　青岛地税发明了一个概念：分离式销售模式，按青岛地税的解释，是由其他企业包销或由其关联方销售开发产品的意思，还好，有名词解释。云中飞的理解是，这可能就是指委托销售里的买断式销售模式和包销销售模式。

　　目前，税务局已经关注房地产企业的关联方交易问题。云中飞需要提醒你的是，如果你有关联方交易，你不能销售价格明显偏低，呵呵，怎样才算是销售价格明显偏低?税法有明确规定吗?偏低多少才算是偏低呢?这个问题，由于税法没有明确规定，云中飞不方便在这里乱说，在小范围的情况下云中飞会谈谈个人的看法以及一些案例。

　　3、主管地税机关应当从内部和外部收集房地产销售收入信息资料来加强监管。在内部，应当充分运用房地产管理软件，依据其记录的销售收入明细申报、发票开具等内容，按照以税控税的要求，加强与营业税和土地增值税申报收入的比对分析，对于申报情况存在差异的，主管地税机关应当列入工作重点，及时予以核查，核实差异原因，区分政策性原因和非政策性原因，依法做出处理。

　　云中飞点评——

　　企业所得税,营业税,土地增值税的计税依据是不一样的，如果企业所得税与营业税和土地增值税申报收入情况存在差异，云中飞认为很正常。

　　在外部，主管地税机关应当加强与土地、房产、规划、建设、价格等相关主管部门的协作，掌握《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《青岛市商品房预售方案管理暂行规定》、《商品房销售明码标价规定》等部门规定，从这些部门取得土地面积、开工时间、规划建设面积、完工时间、销(预)售时间、销(预)售价格、签约合同、销(预)售套数面积、销(预)售款额等相关信息，利用这些部门的监管信息，对比企业的申报资料，进行分析、核实。

　　云中飞点评——

　　房地产企业的信息外部很容易得到，房地产企业实际上是透明的。因为透明，所以，做不了两套账。