重庆版“国五条”细则挺严格

　　在银行人士看来，与国五条细则相比，重庆地方版国五条细则要严格得多，其中限涨令（限制涨幅）、限贷（三套房停贷）、两成征收转让所得税，对房价的调控明显升级。
      相关法规——渝府办发[2013]77号 重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

　　限涨：房价涨幅不能超过居民收入涨幅
　　重庆版细则对主城9区的房价涨幅进行了限制。

　　《通知》要求，主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　记者从市统计局获悉，重庆2012年城镇居民家庭人均可支配收入22968元，同比增长13.4%。换句话说，如果按照去年的数据，那么今年重庆主城九区的房价涨幅将不能超过13.4%。

　　限价：地价不能超过房价的三分之一
　　尽管重庆版细则没有对房价做出限制，但却对在房价中占很大比例的地价做了限制。

　　《通知》还规定，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。

　　“地价占到房价的三四成是肯定有的。”重庆某大型开发商认为，地价可以说是开发成本中的大头之一，“地价的攀升最终推升了房价。由于地价高，成本下不来，最终造成了房价水平只能保持在市场高位。”

　　也有分析师指出，限制地价在房价中的比率，从一定程度上在暗示开发商可能涨价。“比如如果拍卖时的地价是2000元/平米，那么意味着房价将不得低于6000元。”重庆某大型券商分析师指出，那么开发商可以定价到7000元，甚至更高。

　　对此，中原地产总经理肖仁启表示，“我个人认为，这条并不是针对开发商而是针对政府在土地出让时候所作出的规定。近期重庆土地市场竞争很激烈，价格也出现了一定的上扬，在有效地控制了地价后，也就控制了重庆市场的房价。”

　　限贷：三套房不得申请房贷
　　重庆细则要求对二套房贷政策严格执行“认房又认贷”的标准，并且暂停第三套以及以上住房贷款。

　　记者注意到，细则中并没有提高二套房的房贷标准，也并没有以往传言中那样，将二套房首付比例提高到7成，贷款利率上浮至基准利率的1.3倍。

　　“从房贷政策上看，重庆版细则与以往并没有变化。”某国有大型商业银行个贷部人士表示，二套房目前仍实行首付6成，利率上浮10%。

　　该人士同时表示，对于第三套房及多套房的贷款，重庆市场上商业银行已经暂停。对于二套房贷的审批，商业银行一直是“严格打表”：即不仅要对贷款者以往贷款买房情况进行查询，而且还要登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。只要发现借款人名下已有房产，不论是否已经还清银行贷款，均按二套房贷看待。

　　人民银行重庆营管部的统计数据显示，截至去年12月末，我市首套房贷占比达到97%，居全国前列。“但重庆地区商业银行提高二套房贷首付比例和利率的可能性极小。而且目前重庆楼市的情况，房价涨幅总体还属可控。”一家国有大行重庆分行个贷部负责人告诉记者，因此未来重庆地区二套房贷政策上调的可能性很小。

　　卖房统一征收20%的差额税
　　《通知》要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　据了解，重庆此前的房产交易个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，不过在实际操作过程中，多采取全额1%的征收方式。以一套80万的房子计算，如果购买的时候房价为50万，按照以前全额1%的税率征收，应该缴纳8000元。但如果以新的方式，差额20%征收，那么应缴纳的所得税为6万，比以前要多交5.2万元，交易成本提高了6倍。

　　大户型房子受限
　　与此同时，今后开发商的大户型房子也将受到限制。相反，小户型将受到政策鼓励。

　　《通知》还要求，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。

　　对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。肖仁启表示，“限制大户型的开发，在有限的土地上，建更多中小户型，提高房屋的供应量，也能抑制房价。”

　　开发商转战商业地产
　　随着地方版国五条的细则出台，开发商也将另谋出路。

　　重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫认为，其目的仍在“打击投资”：“国五条”削弱了投资客的利润，5年之内房子的利润不可能涨到20%，投资客很可能将投资渠道从房产转移到其他地方。“对于新房来说，在细则出台之初，房价不会走跌，但成交量会大幅度下降。”一家不愿意具名的开发商表示，住宅地产需求下降，开发商将加大商业地产的投入，竞争将会更加激烈。