土地增值税的“纠结账”

       长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国税总局公布的房地产相关数据得出结论：自2005年1月1日至2012年12月31日，八年间全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　这一消息引起很多人的关注同时也带来了很大争议，原因是房地产企业一直以来的暴利形象容易引发民众反应：如此巨额税务未缴纳，房地产企业岂不是变相鲸吞国家和人民财产？相关税务部门又为何不追缴，是否应该追究责任？昨日，国家税务总局相关负责人专门就此澄清，称有关人员对欠税的巨额推算方法不正确，是对税收政策和征管方式的误解误读。

　　那么，房地产企业的土地增值税到底是什么？根据土地增值税条例，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。从规定可以看到，要缴纳土地增值税的不仅仅是房地产企业，所谓的法人，也包括自然人。只要进行房地产交易，就应该缴纳土地增值税。但现实中，自然人的房地产交易很少缴纳土地增值税，这也是因为个人房地产的土地增值额一般难以计算。

　　但房地产企业不同，因为其在一地的房地产项目所涉及的资金额度巨大，所以土地增值税往往是针对房地产企业的。不过向房企征税也有难度，首要的是技术难度。正如国税总局负责人所说的，房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。最主要的是对扣除项目的测算，这些扣除项目涉及房地产开发项目的成本及费用，加计扣除项目，旧房的重置成本等，而税务部门要测算这些项目则要了解涵盖房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况的清算说明，以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等等。一句话，要清算一个房地产项目的土地增值税需要非常复杂的程序，税务部门需要投入相当程度的人力。

　　当然，税收乃国家运行的重要保障，不可因为征税困难就不去征收。针对土地增值税征收现实，我国从上世纪90年代中期开始实行预征土地增值税制度。一个房地产项目不是周期长吗？项目涉及的面不是很广吗？那么按照一定的比例预先征收，等到清算时再进行多退少补。国家目前对房地产项目土地增值税实际采取的是这样一个方法。至于所谓“应缴未缴”则是会计科目术语，和欠税是两回事。从法律上说，只要一个房地产项目尚未达到清算的条件，其“应缴未缴”都是合法的，虽然这里面不排除部分房企为了拖延清算时间故意将某些房地产项目的延续时间拉长。

　　3.8万亿元是怎么测算的？相关媒体没有提及，但如果未考虑到我国预征土地增值税这一前提，其测算必有夸大之嫌疑。但房地产土地增值税征收确实存在漏洞，部分房企有故意拖延的情况以及某些地方税务部门清算动力不足也是不争的事实。国税总局曾多次要求各地税务部门尽可能对房地产开发项目进行清算，但实际完成清算的项目并不多。这里面除了技术难度之外，与地方税务部门的积极性有关。相对于全国来说，某些地方政府对于房企带来的土地收入更关心，土地增值有利于地方财政，因而对某些房企的拖延清算睁只眼闭只眼。对这种现象，相关部门必须严厉查处。

       税务总局：房企“欠税说法”存误解误读            中房协国税局参与土地增值税讨论