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海南省地方税务局关于《应用房地产估计技术加强存量房交易税收征管办法（试行）》的解读
为加强存量房评估工作制度建设，规范存量房交易税收管理，海南省地方税务局制订了《应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法（试行） 》（以下简称《办法》）。现将有关政策解读如下:
一、制订《办法》的目的和依据
（一）目的
为规范存量房交易税收管理，完善评估机制，加强税务局内部管理，防范存量房交易税收征管风险。同时为有效解决纳税人因对存量房评估工作的误解、疑虑而导致的纳税争议，依法保护纳税人的知情权、申辩权、申请法律救济权等合法权益。
（二）依据
依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）、《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》（税总发〔2013〕129号）等相关法律法规、规章，结合我省存量房交易税收征管实际，制定本办法。
二、《办法》的主要内容
（一）明确主管税务机关的工作职责
规定了主管税务机关的岗位设置、工作内容、工作方法和工作制度。
（二）明确存量房交易计税价格的核定流程
通过纳税人申报的交易合同价与存量房评估系统出具的最低计税价格自动对比来确定计税依据。
（1）纳税人申报的合同价大于最低计税价格的，以交易合同价作为计税依据。
（2）纳税人申报的交易合同价偏低且无正当理由的，税务机关根据《税收征收管理法》第三十五条规定进行核定，即根据房地产评估技术标准开发的存量房评估系统自动计算存量房交易的最低计税价格。如纳税人接受的，以该最低计税价格作为计税依据。
（3）对纳税人申报的交易合同价低于最低计税价格，但纳税人有异议且提出复核申请的，以税务机关的复核结果作为计税依据。
三、如何确保计税价格的合理性
（一）整体合理性
存量房评估系统是主管税务机关应用房地产估价技术，采集大量房地产基础信息，通过建立房地产估价模型，一次性求取区域内存量房市场价格的计算机辅助批量评估信息系统。存量房评估系统能够较全面的反映影响房地产价值的因素,较准确的反映存量房之间的价值差异。《办法》还制订了完善的存量房评估价格动态调整机制。主管税务机关定期审核评估系统中存量房基准价格的合理性，动态更新基准价格。海口和三亚按季度更新，其他地区每半年或者每年更新一次。当房地产市场出现重大波动存量房评估系统最低计税价严重偏离市场真实情况时，主管税务机关及时进行修正。
上述措施基本保证了存量房评估系统计税价格的整体合理性。
（二）个案合理性
如果纳税人对主管税务机关核定的计税价格异议，可依据《办法》制订的争议处理机制申请复核或者提起行政复议。
四、存量房评估异议解决程序和途径
（一）纳税人申请复核
为了充分维护纳税人合法权益，促进征纳和谐，《办法》为纳税人提供了三次申请复核的机会，一是申请进行正当理由审核。存量房评估系统出具的最低计税价格高于纳税人申报的交易合同价，如纳税人无异议，则直接以系统的最低计税价格作为计税依据。如纳税人有异议且需要税务机关进行复核的，纳税人应当提出申请并提供证明其交易合同价合理、正当的书面证明材料。二是申请个案评估。如果纳税人对主管税务机关的正当理由审核仍有异议，可向主管税务机关申请个案评估。三是申请省价格认证中心个案评估。如果纳税人对首次个案评估复核结果仍有异议，可向主管税务机关申请省价格认证中心个案评估。
（二）受理机关
各市县存量房评估异议由直属税务分局处理，洋浦经济开发区和国际旅游岛先行试验区存量房评估异议由各区地方税务局处理。
（三）法律救济
主管税务机关核定的计税价格高于纳税人申报的交易合同价格时，如果纳税人不接受计税价格，纳税人可以选择申请复核，也可以选择申请行政复议。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条和《税务行政复议规则》（国家税务总局令第21号）第三十三条规定，在依照税务机关确定的金额缴纳税款、滞纳金或者提供相应的纳税担保以后60日内依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
五、主管税务机关价格异议复核的程序
（一）书面审核。主管税务机关应当在收到《存量房交易计税价格复核申请表》后对申请理由和书面证明资料进行书面审核，主要是判断纳税人申诉理由和审核资料的正当性、真实性、合法性、合理性和有效性。
（二）正当理由的判断。理由是否正当，《办法》第二十条列举了七类，需要主管税务机关结合纳税人提供的书面资料进行判断。
（三）个案评估
纳税人对主管税务机关做出的正当理由的申请复核决定仍存在异议的，可申请进行个案评估。主管税务机关将依据《办法》第二十二条所列办法进行个案评估。如果纳税人仍有异议，可再次申请复核，主管税务机关将依据《办法》第二十三条委托省价格认证中心进行个案评估。
六、纳税人虚假申报的，应承担什么法律责任
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定：纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
海南省地方税务局
2014年9月28日
相关政策——海南省地方税务局公告2014年第19号 海南省地方税务局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法（试行）的公告
深圳公布存量房交易计税价格核定税收政策
赣财法[2009]74号 江西省财政厅关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知
财税[2009]100号 财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知
合肥市财政局、房产局、物价局、地税局关于下发《合肥市存量住房及附属设施交易计税基准价格》通知
厦门市地方税务局公告2011年第8号 厦门市地方税务局关于在海沧区开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的公告
济政办字[2011]58号 济南市人民政府办公厅关于印发济南市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知
《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》（国税发[2007]114号）
财税[2009]100号 财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知
财税[2010]105号 财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知 |
