土地增值税:一本不简单的账

　　央视上周有报道称，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿,相当于2012年全年中央和地方两级税收总额的35%。

　　此言一出,立即受到地产大佬们炮轰,华远地产(600743,股吧)的任志强指责其“无知”。他坚持说，企业在项目预缴增税时就必须预提应交未交的土增税成本，并列入公布的科目中说明这些应交而未交税项，但未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。

　　记者就此请教省财政厅税政处副处长叶松, 他介绍说，由于房地产行业本身的特殊性，项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发，开发企业拿到预售许可证后，要卖房子，就必须先向项目所在地税务部门预付土地增值税，各地按1%—3%税率区间自行收取。我省规定，土地增值税按销售收入的3%先预征，县城以下和农村按2%征收，达到结算条件后据实重新结算，多退少补。

　　任志强提到的“达到结算条件”是个什么条件呢？国税总局相关文件规定，项目汇算清缴即算总账，项目销售必须达85%，这个规定出台快十年，期间地价一直在涨，有的项目因长期“捂地”，土地增值部分可能已翻了几个跟头，按四级超额累进税制，土地增值额扣除项目成本，超过200%的税率达60%。而这类地块比比皆是，怎么办？

　　一位从事房地产税管理的税政专家告诉记者，“避税与反避税是永恒的博弈”，一些大的地产项目都要配建五星级酒店，或者大型的城市综合体，里面有商场、超市、影院，住宅卖掉了，这些商业物业不卖，一般以出租方式产生现金流。

       而当初在规划时，这些商业项目体量一般占总建筑面积的20%左右，实际上是巧妙的避税手段：即使住宅全卖完了，但还有商业物业没卖，土地增值税就一直清算不了，开发商“拖税”因此有了好办法，一些地方调节税收也有了蓄水池。

     “大的地产项目以此避税，小型项目也通过建会所、健身中心、只租不售的配套商业用房，来巧妙避开土地增值税清算。如果这些面积还不够，就保留几套房自住，反正能达到15%就清算不了。”这位税政专家表示，房企拖欠土地增值税较多、时间较长、手法不一，是不争的事实，央视报道也绝非完全凭空捏造。

　　省地税局财产和行为税处处长赵灿奇说，根据国税总局关于加强土地增值税清算的要求，近来各地税务部门全面部署相关事项，摸底工作全面展开，一些“老赖”、“老拖”进入税务部门视线。

      去年我省土地增值税收入突破300亿元，今年可望接近400亿元。清算工作一直在进行，但鉴于税收法律法规制订权不在地方，制度完善需要根据发现的问题来及时反馈，以利于顶层设计时更加科学。

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