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海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金额。”
《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》(渝地税发[2008]195号)规定，房地产企业代建行为类似于“BT”模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交易，无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
2、土地一级开发的分类征税规定。
《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照‘建筑业’税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于‘ 服务业—代理业’行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”
3、土地一级开发的免税规定。
《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第15号）规定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。”
4、土地一级开发经营免税政策要点
（1）土地一级开发经营收入不征营业税政策不是税收优惠而是不属于营业税征税范围的投资活动。
（2）必须符合政策所描述的经营模式。即投资人须投资于政府改造的土地项目，履行垫资人与建设方的责任。
（3）必须风险自担，自负盈亏。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。
（4）不征税政策溯及既往。本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。
（5）规划设计单位、施工单位取得的劳务收入须征税。规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
（6）投资人取得的其他收入须照章纳税。土地一级开发投资所得不征税对象仅指政府出让土地使用权取得的归投资人所有的部分，并不包括投资人在开发经营过程中取得的临时出租土地收入、处置残土等拆迁物收入等等，投资人如果取得这些收入还是要照章纳税的，否则面临着纳税遵从的风险。
三、土地一级开发经营活动的企业所得税政策分析
土地一级开发投资所得不征税营业税，但不一定意味着也不征税企业所得税。15号公告是一项营业税政策补充规定，不适用于企业所得税。按企业所得税的有关规定，土地一级开发投资所得既不属于不征税收入，也不属于免税收入，更不属于优惠范围，故而应照章计入取得收入期的应纳税所得额计缴企业所得税。
四、土地一级开发经营活动的土地增值税政策分析
《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
土地一级开发投资收入显然不属于土地增值税规定的纳税范围，故不缴纳土地增值税。
五、土地一级开发经营活动的契税政策分析
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地一级开发经营活动的投资人并不享有所开发土地的权属，显然也不是契税的纳税人，不用缴纳契税。
六、土地一级开发经营不征税新政的现实意义
土地一级开发经营活动如何交税问题一直是困扰投资人的一个重要因素，15号公告的出台必将极大地刺激开发商的投资热情，成为新型城镇化建设的助推器！
我国房地产市场经过近三十年的发展，特别是近十多年的高速发展，城市中的国有土地已所剩无几，粗放型的扩城运动侵占了大量城郊土地，高房价已成为社会焦点问题和政府头痛之首。如何引导资本转向新型化城镇建设并给予恰当政策扶持，土地一级开发经营不征营业税新政的及时出台，已经给出了一个明显的信号：大中型城市房地产市场风险不断累积，而新型化城镇建设优惠新政已闪亮登场。相信先知先觉的投资人会顺势而为地投资于土地一级开发建设活动。
如果无所不能的投资人把土地一、二级开发经营权全部拿下，则可能创造更大的经济利益，并可通过“土地一二级联动开发”模式转移利益，将土地二级开发经营利润转移支一级开发经营活动上来，则可避免巨额的土地增值税。恐怕这又是税局所不愿看到的税收筹划了吧！
严介和的太平洋建设集团是该不征税新政的直接受益人，它每年1000多亿的土地一级开发收入，保守估计每年或可节省50亿元以上的营业税支出，还不包括其可退回的营业税计算在内。
何去何从，本人将密切关注市场的反应和发展。
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