房地产企业履行合同中收付违约金的处理

　　房地产开发企业经济交易中所产生的违约金，既可能作为卖方向购房人收取或支付，也可能作为买方向供货商收取或支付；既存在于货物采购销售环节，又存在于营业税应税劳务以及销售不动产、无形资产转让环节。对于不同的经济行为进行分析有助于判定其是否应当纳税，便于选择正确的税务处理，为此，笔者试分析如下。

　　一、房地产开发企业作为卖方收取违约金
　　房地产开发企业的经营业务以转让无形资产或者销售不动产为主，根据营业税政策规定，计税营业额为收取的全部价款和价外费用。

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

　　参考《北京市地方税务局关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复》（京地税营[2002]40号）[全文废止] 根据现行营业税政策规定，对北京京港物业发展有限公司向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税。

　　因此，房地产开发企业销售房屋过程中收取的违约金也属于价外费用，应当缴纳营业税。会计处理：
　　借：银行存款
　　　贷：营业外收入

　　这种情况下房地产开发企业收取违约金开具发票也符合规定。但是由于买方客户多属于自然人，不存在是否税前扣除的问题，实务中开具发票的情形并不多见，但对于房地产开发企业来说，此违约金收入无论如何会计处理，一样要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。

　　例如：A房地产公司销售房屋给B公司，由于B公司没有按期付款，因此B公司支付A房地产公司违约金10万元，B公司如何税前扣除？

　　「案例分析」
　　对于A房地产公司来说这10万元是销售不动产过程中收取的价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给B公司。B公司若没有取得发票，则不应当在所得税前扣除。

　　二、房地产开发企业作为卖方支付违约金
　　房地产开发企业在转让无形资产或者销售不动产业务中，由于各种原因的限制，不能达到销售合同的约定条件，被迫支付客户违约金。此种情况下，会计上直接计入“营业外支出”。并视具体情况决定是否代扣代缴个人所得税。《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照”其它所得“应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”但是，对于实务中常见的个人在购房时由于房产公司延期交房或因房屋质量问题而从房产公司取得的违约金或赔偿金是否要代扣个人所得税，一直有不同声音，笔者认为此应当不属于个人所得税法及国税函[2006]865号文规定应纳个人所得税的情形，房地产企业不应该代扣代缴个人所得税。

　　如果房地产开发企业将此违约金处理为对客户的折扣或折让，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。因此，若开发票将违约金视作折扣或折让扣除，则可少纳营业税，否则不能减少营业税营业额。

　　三、房地产开发企业作为买方收取违约金
　　在开发产品开发建造过程中，房地产企业要采购大量的适用于增值税为主的商品和货物。比如，房地产开发企业与电梯供货厂家签订合同，合同履行过程中，电梯厂家未及时供货构成违约，要支付房地产开发企业违约金。在这种情况下，根据现行增值税及营业税政策规定，买方收取的违约金既不属于增值税的应税范围，也不属于营业税的应税范围，因此既不缴纳增值税又不缴纳营业税，也不必给卖方开具发票，开具收据即可。

　　买方会计处理：
　　借：银行存款
　　　贷：营业外收入

　　卖方会计处理：
　　借：营业外支出
　　　贷：银行存款

　　卖方在税前扣除时，必须有充分的证明依据。

　　如果电梯厂家提出将违约金转化为给予房地产开发企业的折扣或折让，或者在以后的价款结算中作销售折扣冲减也是可以的，因为这种方式可以减少电梯厂家的销项税额，对于购买方房地产开发企业并无影响。

　　四、房地产开发企业作为买方支付违约金
　　根据营业税、增值税相关政策规定，纳税人缴纳增值税销售额或营业税营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，此价外费用包含违约金。所以违约金应当缴纳增值税或营业税。同样，房地产开发企业作为购买方支付的此部分违约金价款若构成货物或劳务成本，也有理由向供货方索取包含此部分违约金的全额供货发票，这样房地产开发企业可以直接增加开发成本，否则计入营业外支出。