国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

各地关于土地增值税清算条件的规定

土地增值税金穗源      2019年07月18日

　　01　中央的规定

　　关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)

　　第九条规定： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　02　广东的规定

　　关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)

　　第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　03　北京的规定

　　关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告(北京市地方税务局2016年第7号公告)

　　第十二条符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

　　(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

　　(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

　　(三)直接转让土地使用权的项目。

　　(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

　　第十三条符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积(含视同销售房地产)占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。

　　(二)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的。

　　第十四条本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

　　(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(二)房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工(完工)备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

　　(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

　　04　江苏的规定

　　关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(苏地税发[2009]72号)

　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　05　上海的规定

　　关于土地增值税清算管理有关问题的通知(沪地税财行[2010]1号)

　　一、符合可以清算条件通知问题

　　根据《规程》第十一条规定，对符合《规程》第十条规定的房地产开发项目，主管税务机关确定需要进行清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》(表样见附件)，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　06　青岛的规定

　　关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告(青地税发[2008]116号)

　　(一) 主动清算

　　符合下列情形之一的，开发企业应主动向主管税务机关申报土地增值税税款清算：

　　1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3、 直接转让土地使用权的。

　　开发企业申请注销税务登记的，应在完成土地增值税税款清算并结清应补(退)税款后，方可办理税务登记注销手续。

　　(二) 通知清算

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可通知开发企业申报土地增值税税款清算：

　　1、 竣工验收的房地产开发项目，已转让(含视同销售)和自用以及用于出租的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%(含)以上的;

　　2、 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3、 有关规定的其他情况。

　　青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知(青地税发[2008]100号)

　　第六条　符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算：

　　(一) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三) 直接转让土地使用权的。

　　第七条　符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：

　　(一) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五(含)以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二) 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三) 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的;

　　(四) 省税务机关规定的其他情况。

　　07　河南的规定

　　关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(豫地税函[2007]16号)

　　一、土地增值税的清算条件：

　　(一)符合《通知》清算条件(二)的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关申报办理清算手续。

　　(二)对转让土地或以转让土地为主的(建筑物占总售价30%以内)纳税人，原则上采取查账征收方式进行清算。【此条款失效】

　　对非房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的，比照上述规定执行。

　　(三)纳税人申请办理土地增值税清算时，需报送的资料除按《通知》规定的资料外，还应填写土地增值税的清算表(一)(二)(见附件二)、报送清算前的各月土地增值税申报表和完税凭证。

　　08　厦门的规定

　　关于下发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知(厦地税发〔2007〕108号)

　　第四条符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　09　河北的规定

　　关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知(冀地税发[2006]37号)

　　第十八条 符合下列条件之一的，可以进行土地增值税纳税清算：

　　(一)商品房全部售出并能按照房地产成本核算中最基本的核算项目进行成本核算的;

　　(二)纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)经纳税评估发现房地产项目利润或销售价格异常的;

　　(四)纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的

　　10　湖北的规定

　　关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(鄂地税发[2008]207号)

　　第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工的房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目;

　　(四)省地方税务局规定的其他情形。

　　11　湖南的规定

　　关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法》的公告(湘潭市地方税务局公告2013年第8号)

　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条 对于符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　所列第(一)项情形，对于房地产开发项目存在《办法》第十七条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　所列第(三)项情形，应当在办理注销登记之前进行土地增值税清算。

　　12　重庆的规定

　　转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知的通知(渝地税发[2010]168号)

　　四、关于土地增值税清算条件问题

　　为了正确把握土地增值税清算政策，土地增值税清算必须严格按照国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文的规定，依法进行清算。在清算过程中凡达到和符合清算三个条件之一的，要求纳税人提供合法凭证，完整归集成本费用后，进行土地增值税清算。

　　13　天津的规定

　　天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)(津地税地[2007]25号)

　　第四条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第五条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得开发项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的;

　　(五)其它需要清算的情况。