国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

　　14　辽宁的规定

　　辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法(辽地税发[2007]102号)

　　第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

　　(一)全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目;全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目;

　　根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限;

　　(二)整体转让未竣工的房地产开发项目;

　　(三)直接转让土地使用权的项目。

　　第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级(含县级)以上主管地方税务机关批准清算的开发项目;

　　(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

　　关于进一步明确土地增值税若干问题的通知(大地税函[2007]200号)

　　1、从事房地产开发的纳税人(以下简称“纳税人”)符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

　　(1)房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的;

　　(2)纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的

　　(3)纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的;

　　(4)直接转让国有土地使用权的。

　　符合上述第(1)、(2)、(3)条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》(见附件1)，通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。

　　符合上述第(4)条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限

　　本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

　　2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)房地产开发项目已竣工验收，且已转让(预售)的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85%(含)以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例;本条中“转让(预售)的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准;“可售总建筑面积”以《商品房销(预)售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准;

　　(2)取得销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。

　　主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

　　3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。

　　15　云南的规定

　　转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(云地税发[2007]180号)

　　三、土地增值税的清算条件

　　(一)根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。

　　(二)《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积;“85%以上”包含85%即以上。

　　(三)凡符合《通知》第二条第(一)项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

　　凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。

　　16　广西的规定

　　转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(桂地税发[2007]88号)

　　一、符合下列情形之一的，由主管地方税务机关负责组织清算：

　　(一)纳税人开发的房地产项目全部竣工，销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的;

　　(二)纳税人整体转让未竣工结算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)主管地方税务机关认为有必要进行清算的。

　　17　贵州的规定

　　关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告(贵州省地方税务局公告2016年第13号)

　　第十八条 符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第十九条 符合下列条件之一的，主管地方税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上(以下简称销售比例)，或该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。

　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积，一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　(二)取得房地产开发项目最后一张销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(三)主管地方税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后，有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。

　　上述第(一)款中“该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上。

　　18　江西的规定

　　江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(赣地税发[2008]76号)

　　房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的;

　　(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。

　　一种是企业自行清算，符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业必须从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第(四)、(五)项规定自行清算的企业必须在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。

　　另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，受托的税务师事务所必须按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴定业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》(赣地税发〔2007〕22号)要求进行清算。

　　19　山西的规定

　　关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告(山西省地方税务局公告2014年第3号)

　　第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售(预售)许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售(预售)许可证的时间算起。

　　(三)经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

　　20　海南的规定

　　关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告(海南省地方税务局公告2010年第2号)

　　二、根据《规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　三、根据《规程》第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　对所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　21　新疆的规定

　　关于发布《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项》的公告(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号)

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.自治区地方税务局规定的其他情况。

　　22　吉林的规定

　　关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告(吉林省地方税务局公告2014年第1号)

　　第九条　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　(四)省税务机关规定的其他情况。

　　23　黑龙江的规定

　　关于发布《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》的公告(黑龙江省地方税务局公告2016年第2号)

　　第八条 纳税人符合下列条件之一的，应主动进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的。

　　第九条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得最后一张销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)黑龙江省地方税务局规定的其他情况。

　　24　宁夏的规定

　　关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(宁地税发[2007]46号)

　　第二条 土地增值税的清算条件

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。