地产板块：都是“双面”土地增值税惹的祸！

　 “45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税”引发广泛讨论，25日房地产板块宽幅震荡。一时间“土地增值税”这一专用税务名词尽人皆知。虽然众房企纷纷澄清高喊冤枉，但是中国证券报记者发现，在合规计提应交未交税款的背后，土地增值税征缴的重重乱象也值得关注。

　　缺乏常识？
　　11月24日晚间，央视《每周质量报告》报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税。该报道一出引发广泛关注，众多房地产人士指出该报道存在常识性出入。

　　土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　就在央视报道发布不久，银河证券分析师侯丽科即发布研报指出：房企财报年终审计时，会计师从财务审计的基本原则——谨慎性角度出发，按照权责发生制的原则，为防止虚增利润和资产，都会在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，利润表在“营业税金及附加”科目，资产负债表体现为“应交税费—应交土地增值税”科目，但从税务实务的角度出发，这时候并不需要清算。只有分期建设的项目全部实现竣工结算，才会向当地税务部门申请汇算清缴。由于土地增值税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目汇算清缴，实务中在一定程度上延缓了房企缴纳税额的时间。

　　华远地产(600743,股吧)董事长任志强的表态最为引人注目。任志强称，“企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。”

　　房企喊冤
　　多家涉事房企纷纷喊冤，并就此事作出澄清。

　　11月25日，万科最先发出回应。万科称：“万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除。”

　　另一家涉及房企金地集团(600383,股吧)则发布了澄清公告。金地集团在公告中表示，“经本公司核实，公司严格按照会计准则的规定，对土地增值税进行了合理估计和预提，同时，公司严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税余额为25.48亿元，并按照会计准则的规定已反映在利润表中。该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务。公司的财务报告公允地反映了公司的财务状况和经营成果，公司并无欠缴土地增值税的情况。”

　　首开股份(600376,股吧)、金隅股份(601992,股吧)、华远地产、滨江集团(002244,股吧)、中华企业(600675,股吧)、北辰实业(601588,股吧)等公司也纷纷声明表示，未欠缴土地增值税，或已按规预缴土地增值税。

　　某龙头房企相关人士对中国证券报记者表示，虽然众多房企一致表示公司并无欠缴土地增值税的情况，但是沪深交易所依然知会了各当事公司，表示若有必要可出公告。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示，公开披露上市龙头房企欠土地增值税巨额“名单”颇为罕见，暗示正式发出向房企“开刀”的强烈信号。

　　征缴乱象
　　而另一方面，即使各房企对于应交未交土地增值税的会计处理并无瑕疵，但是土地增值税征缴的本身也并非毫无漏洞。

　　2012年“两会”期间，荣盛发展(002146,股吧)董事长耿建明就对中国证券报记者表示，“如果房地产行业存在暴利，土地增值税就是房地产行业的‘暴利税’，对稳定房价、增加中小户型产品的供给意义重大。”但是耿建明认为，目前的土地增值税并没有起到应有的作用。他介绍，土地增值税往往采取预征之后清算的方式，如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由，就可以不进行清算，导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品，从而助推房价的上涨。

　　谢逸枫也指出，如果按四级累进制从严清算，土地增值税会导致房企利润减少15%-20%。但这一税种的征缴从未严格执行，原因可能是地方政府担心伤及房企拿地的积极性。谢逸枫介绍，自1995年-2010年财政部、国家税务总局联合或者财政部、国土资源部、国家税务总局联合或单独共发出了25个土地增值税清算通知。2008年10月，财政部发通知“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，后又继续征收。“土地增值税是中国房地产税收体系之中税法操作最复杂、缴纳方式最特殊、征缴最迟滞、避税最神秘的一个税种。”

　　某房地产业内人士承认，在土地增值税征缴的过程中，确实存在一定的“操作空间”。该人士称，与大型上市房地产公司相比，大量中小城市的本土开发商在土地增值税的缴纳上更加消极。因为这些开发商的土地往往获得较早，近年土地增值额较大，加之在当地“根基”深厚，确实存在拖欠和逃避土地增值税的现象。

土地增值税简介——
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超率累进税率。

计算公式
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法
和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

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